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1-7月全國房地產開發投資同比增長10.6% 業內:房企“融資”持續擰緊

8月14日,國家統計局發布2019年1—7月份全國房地產開發投資和銷售情況,數據顯示,2019年1—7月份,全國房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1—6月份回落0.3個百分點。其中,住宅投資53466億元,增長15.1%,增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。


對此,58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為,從7月房地產投資的數據來看,整體保持了相對平穩,1-7月份,全國房地產開發投資增速比1-6月份回落0.3個百分點。受融資政策收緊、限價力度加強等原因,土地市場成交同比去年依然保持較大幅度下降。從今年來看,房地產投資市場的三大基本面都出現了一定變化,這一變化在7月份依然在持續。


土地市場整體降溫


房地產開發投資完成情況方面,具體來看,1—7月份,房地產開發企業房屋施工面積794207萬平方米,同比增長9.0%,增速比1—6月份加快0.2個百分點。其中,住宅施工面積554111萬平方米,增長10.4%。房屋新開工面積125716萬平方米,增長9.5%,增速回落0.6個百分點。其中,住宅新開工面積92826萬平方米,增長9.6%。房屋竣工面積37331萬平方米,下降11.3%,降幅收窄1.4個百分點。其中,住宅竣工面積26374萬平方米,下降10.5%。



1—7月份,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1—6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與1-6月份持平。


在張波看來,土地市場整體降溫。他表示,從房地產開發企業土地購置面積以及土地成交價款1—7月份的變化可以看出,雖然熱點二線城市的土地市場保持了一定高溢價率,但整體降溫的態勢在持續。近期洛陽、大連等城市重申限價,亦直接影響到房企拿地態度。二季度寧波、杭州、東莞等地針對性的出臺土地出讓環節的政策對市場的影響面也在擴大,雖然近期土地側的政策力度相對偏“溫和”,但結合限價政策,對土地市場的降溫起到的作用不容小覷。不排除未來更多熱點城市將落地土地調控政策。



商品房銷量增長力度偏弱


此外,商品房銷售和待售情況方面,數據顯示,1—7月份,商品房銷售面積88783萬平方米,同比下降1.3%,降幅比1—6月份收窄0.5個百分點。其中,住宅銷售面積下降0.4%,辦公樓銷售面積下降10.8%,商業營業用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元,增長6.2%,增速加快0.6個百分點。其中,住宅銷售額增長9.2%,辦公樓銷售額下降13.3%,商業營業用房銷售額下降10.9%。



7月末,商品房待售面積49876萬平方米,比6月末減少286萬平方米。其中,住宅待售面積減少305萬平方米,辦公樓待售面積增加23萬平方米,商業營業用房待售面積減少21萬平方米。


對此,諸葛找房副總裁苑承建對《中國建設報·中國房地產》分析表示,從全國銷售數據來看,7月份市場略有回暖,銷售面積增速收窄0.5個百分點,銷售金額增速提高0.6個百分點,7月單月住宅銷售單價環比上漲近200元/平方米,漲幅達到2.5%。從區域情況來看,東中西部以及東部銷售均出現回回暖跡象。這突顯出7月31日中央政治局會議對房地產行業“房住不炒”以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”定調的重要性和必要性。


張波認為,商品房銷量增長力度已偏弱。從成交的趨勢來看,熱點恒熱的現象愈加明顯,例如一線城市的熱點區域,限價造成一二手房嚴重倒掛的成都、杭州等城市,供需兩旺的核心二線城市包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等依然是成交熱點。但部分城市的熱銷并不能帶動整體銷量的下滑,在以三四線為主的降溫帶動下,整體成交量增長后勁偏弱。


張波進一步表示,房地產去產能化背景下,商品房規模見頂,2019年商品房銷量或呈現一增一減,全年的銷售面積同比減少,但銷售金額依然有望突破15萬億元大關,從2020年始,全國商品房的規模無論是銷售面積還是銷售規模都將進入緩慢的下行通道。



房企融資“閘門”持續收緊


房地產開發企業到位資金情況方面,數據顯示,1—7月份,房地產開發企業到位資金99800億元,同比增長7.0%,增速比1—6月份回落0.2個百分點。其中,國內貸款15377億元,增長9.5%;利用外資61億元,增長83.6%;自籌資金31032億元,增長2.8%;定金及預收款33980億元,增長9.6%;個人按揭貸款15198億元,增長11.3%。



對此,苑承建認為,政策環境保持調控高壓態勢、放松預期落空,熱點城市政策不斷收緊,金融政策收緊導致房企融資進一步承壓,同時銷售趨冷,導致市場預期逐漸變化,開發企業投資預期進一步降低,土地購置面積同比下降29.4%,降幅繼續擴大,新開工面積增速開始下降,特別是住宅新開工面積增速下降0.9個百分點,帶動開發投資增速繼續回落。此外,隨著監管層對金融機構開展房地產業務合規性等進行檢查,特別是對信托機構開展余額管理,房地產企業表外融資等受到較大限制,1-7月份房企到位資金中自籌資金增速回落1.9個百分點。


房企融資“閘門”持續擰緊。張波對此分析認為,融資對房企發展的作用不容忽視,受整體市場流動性放松影響,今年一季度房地產企業無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解,同時一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐,受此影響房企也加快了在部分熱點城市拿地的力度。但從6月份開始房企的融資開始受到明顯限制,資金監管的閥門“收緊”力度其實超出市場想象。7月政治局會議明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”更是定調了下半年融資依然從緊的主基調。


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